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公共測量｜ 地籍調査｜ 宅地造成・開発｜ 土地登記｜ 建物登記｜ Ｑ＆Ａ
■測量･登記Ｑ&Ａ■
地籍調査に関するＱ＆Ａ
宅地造成・開発行為に関するＱ＆Ａ
不動産登記・民間測量に関するＱ＆Ａ
地籍調査に関するＱ＆Ａ
| Ｑ：役所から地籍調査の立会依頼通知が来ました地籍調査とは何ですか？ |
A：一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目の調査並びに境界及び地積に関する測量を行い、その結果を地図及び簿冊に作成することです。
A：筆界とは、土地を区分する公法上の線（固定された線）を図面（公図等）に表したもので、筆界で囲まれた１つの区画を一筆地といいます。
A：地番とは、一筆の土地ごとに地番区域を定めて登記所が付す番号です。
住所とは住居表示の番号で土地の地番とは全く別の番号です。住居表示が実施された地域では住所と地番が異なるので、所有している不動産の登記簿謄本が必要な場合、登記所では住居表示の番号ではなく従前の地番で請求して下さい。
A：地目とは、一筆の土地を特定するために土地の利用状況を表示したものです。法務省令が定める地目は23種類に限定されますが、代表的なものに田・畑・宅地・山林・原野・公衆用道路などがあります。原則、一筆の土地に対して一つの地目が登記されています。一筆の土地に２つ以上の地目に利用されている場合、分筆する必要があります。
A：境界は｢筆界｣と｢所有権界｣に分類することができます。
｢筆界｣とは法務局に登記されている地番と地番の境のことで、個人の意思で勝手に変更することはできません。｢公法上の境界｣とも呼ばれます。
｢所有権界｣とは土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣と相談して自由に決めることができます。｢私法上の境界｣とも呼ばれます。
地籍調査では地主の皆様に公法上の境界を確認（立会）していただきますが、あわせて土地の現況に異動があるか無いかも確認します。
A:：地積とは一筆の土地の広さを特定するためのものであって、一筆地の面積である。面積は斜面ではなく水平投影面積により求積し平方メートルを単位として表示します。
＊参考＊ 平方メートルを坪に換算するには ○○㎡×121÷400＝△△坪になります。
A：地図とは一筆ごとについての境界を、国家基準点を基礎とした近代的な測量技術をもって正確に測り、土地の区画を明確にし、地番を表示した図面（地籍図）である。採用される縮尺は土地の状況に応じて定められています。（例：市街地区域1/250又は1/500、農耕地域1/500又は1/1000）
地籍図の写⇒成果の閲覧、認証⇒登記所に送付⇒不動産登記法第14条地図⇒登記所に備え付けられる⇒一般に公開される
A：簿冊（地籍簿）とは調査測量成果より筆毎の土地の所在、地番、地目及び地積並びに所有者の住所及び氏名、関係地籍図の番号を表示し、まとめたものです。
地籍簿の写⇒成果の閲覧、認証⇒土地登記簿の修正⇒一般に公開される
地籍調査に出てくる用語について簡易に説明してみました。｢地籍調査｣は、あなたの土地に関する権利などを明らかにする重要な調査です。大切な財産を保護し子孫に継承する為にも、あなた様の土地が調査区域になった際は、立会等御協力の程よろしくお願いします。
地元の皆様、ご質問等がありましたらお気軽に株式会社 城山測量設計までご連絡下さい。
測量士・土地家屋調査士・地籍調査管理技術者が対応します。
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宅地造成・開発行為に関するＱ＆Ａ
| Q：自分の土地なのに勝手に造成工事してはいけないの？ |
A：規模や工事の内容によって、許認可が必要になります。規模の基準は、地域によって多くの法令・条例により定められておりますので、一度ご相談下さい。
| Q：農地を駐車場や宅地に土地利用するのに許可が必要なの？ |
A：農地をそれ以外の目的で利用するには農地転用許可が必要になります。耕作がされていない場所でも地目が農地であれば許可が必要です。無許可で転用をしてしまうと農地法違反となり、工事の中止を命じられたり、罰則を科せられたりします。
A：市街化区域、市街化調整区域の別により適用が大きく変わるほか、自然公園法や森林法の適用を受ける地域などがあります。
まず、事業計画地がどの法令の適用を受ける地域かを把握する事が、重要となります。
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不動産登記・民間測量に関するＱ＆Ａ
A：不動産（土地、建物）に関する登記申請を代理で申請する事を主な仕事としています。
不動産代理登記申請を頼むのは「司法書士の業務」と認識されがちですが、不動産登記情報には「表示に関する事項」と「権利に関する事項」の大きく２つに分けられており、表示に関する事項の登記申請は土地家屋調査士が代理人となり、権利に関する事項の登記申請は司法書士が代理人となっているのが一般的です。
A：対象となる不動産を特定する為の情報です。
土地の一般的な内容
所在・・・登記の対象となる土地はどこにあるのか（小田原市穴部字○○）
地番・・・対象となる土地を特定する番号
地目・・・対象となる土地の利用状況（宅地、田、畑等・・・）
地積・・・対象となる土地の面積
建物の一般的な内容（マンションの場合は異なります。）
所在・・・登記の対象となる建物はどこにあるのか（小田原市穴部字○○△△△番地）
家屋番号・対象となる家屋を特定する番号
種類・・・対象となる建物の用途（居宅、事務所等・・・）
構造・・・対象となる建物の造り（木造、鉄骨等）、屋根の種類、階層
床面積・・各階毎の床面積
| Ｑ：土地の面積が、登記上の面積と合わないのは何で？ |
A：元々現在の公図、登記情報（旧登記簿）は、明治時代の地租改正により全国的に統一された租税体制を成立させる為に作成されたものが基礎となっています。
（地籍調査・区画整理・震災復興事業等による実施地域を除く）
よって明治時代の測量が現在の公図、登記情報（旧登記簿）の原点と言う事になります。
明治時代には縄を用いて測量していたというのが一般的です。今日に至るまで測量し求積された図面が法務局に備え付けがない筆に関しては、明治時代の測量の面積が、まさに現在の登記上の面積に影響しているという事となります。そこで測量器械や技術が発達した現在において、測量すると実測面積と登記上の面積に差があるというのが、一般的な考え方です。
| Ｑ：土地を売却するにあたり、不動産業者に確定測量（地積更正登記）して下さいと言われたがなぜ？ |
A：理由として、主に取引後のトラブルを防止する為であると言われています。新所有者が隣接所有者と境界確定する場合、今までの経緯が分からないため、境界トラブルになることも少なくありません。また境界が不明であると、越境物の有無もわからない状況となります。
尚、前述に説明した登記上の面積が実測面積と合わない場合が多く、面積が売買価格に大きく影響する為、安全な土地取引が出来ないという点も指摘されます。
このような理由から、売却前に売主側の責任で境界を確定する事が非常に多くなっているのが背景です。
| Ｑ：昔、測量・分筆登記を頼んだ時と比べて、費用が高いのはなぜ？ |
A：以前は分筆後の１筆は、残地という扱いにより求積せずに登記する事が便宜認められていました。現在は、分筆後の全ての筆を特別な事情が無い以上求積する事となっており、ほとんどの土地が、登記上の面積が実測面積と合わない場合が多く、地積更正登記を合わせてする必要がある事となります。
以前は分筆登記分の費用のみで済んだのに対し、現在は全筆の求積と地積更正登記を加味した積算をしている為、費用が高くなっている傾向にあります。
A：取得可能とされている官地には大きく財務局管理の国有地・畦畔、各行政管理の道水路にわかれます。
財務局管理の民有畦畔は、20年以上の占有による時効取得が認められる場合があります。払下の方法により、取得する（買取）事も認められております。
各行政管理の道水路については、一般的に道水路としての機能を有している場合は取得できないものとなっていますが、各行政が機能を失っている廃道水路と認定した場合は、払下申請により取得する（買取）事が認められる場合があります。
その他、代替地との付替交換する方法もあります。
いずれの場合も行政との協議により申請していく事となります。
自分の土地と思っていたが、実は官地があって処理に困っている方、お気軽にご相談下さい。
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